성공사례

사건개요

의뢰인 A씨는 새 아파트를 분양받아 예정된 입주일에 맞춰 이사를 준비하고 있었습니다. 그러나 공사가 당초 일정대로 진행되지 않으면서 입주가 지연되었고, 그로 인해 기존 주거 문제와 이사 일정 등 여러 어려움을 겪게 되었습니다.

이에 A씨가 입주지연에 따른 책임을 요구하자 시행사는 건설자재 수급 문제로 공사가 늦어진 것이므로 자신들에게 귀책사유가 없다고 주장했습니다. 나아가 이미 관할 행정청으로부터 사용승인을 받았으므로 아파트는 법적으로 입주가 가능한 상태였고, 따라서 사용승인 이후 기간에 대해서는 지체보상금을 지급할 의무가 없다는 입장이었습니다.

시행사는 입주예정자들에게 입주지연 기간 연장에 동의하는 내용의 서류에 서명할 것을 요구하기까지 했습니다. 자칫 해당 동의서가 향후 지체보상금 청구에 불리하게 작용할 것을 우려한 A씨는 법무법인 로어스를 찾아오셨습니다.

적용 법조

민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않은 경우 채권자가 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

아파트 분양계약에서도 시행사 또는 사업주체가 약정된 시기에 입주할 수 있는 상태로 아파트를 공급하지 못한 경우에는 분양계약의 내용과 지체 경위 등에 따라 입주예정자가 지체보상금 등의 책임을 물을 수 있습니다.

특히 행정청의 사용승인은 건축물을 사용하기 위해 요구되는 행정법상 절차라는 점에서, 사용승인을 받았다는 사실과 분양계약에 따라 수분양자가 현실적으로 입주하여 정상적인 주거생활을 할 수 있을 정도로 공사가 완성되었다는 사실이 언제나 동일하다고 볼 수는 없습니다.

따라서 이 사건에서는 형식적인 사용승인일이 아니라 실제 아파트가 계약 내용에 따라 입주 가능한 상태로 완성된 시점이 언제인지를 밝히는 것이 중요했습니다.

쟁점

가장 큰 쟁점은 시행사가 행정청으로부터 사용승인을 받았다는 사실만으로 입주지연에 따른 책임에서 벗어날 수 있는지 여부였습니다.

시행사는 사용승인과 동시에 입주가 가능해졌다고 주장했지만, A씨를 비롯한 입주예정자들의 입장은 달랐습니다. 사용승인이 이루어진 이후에도 아파트 곳곳에서 마감공사가 계속되고 있었고 현실적으로 정상적인 입주가 어려운 상태였기 때문입니다.

따라서 서류상 사용승인이 이루어진 날짜와 실제 공사가 완료되어 입주할 수 있게 된 시점을 구분하고, 사용승인 이후에도 공사가 계속되었다는 사실을 객관적인 증거로 입증하는 것이 핵심이었습니다.

아울러 시행사가 입주예정자들에게 요구한 입주지연 연장 동의서가 향후 권리행사에 영향을 미칠 가능성이 있었기 때문에 이에 대한 신속한 대응 역시 필요했습니다.

대응 전략

법무법인 로어스는 사건을 검토한 직후 A씨에게 시행사가 요구하는 입주지연 연장 동의서에 섣불리 서명하지 않도록 안내하고, 지체보상금 청구소송을 제기했습니다.

소송에서는 ‘사용승인을 받았으므로 입주지연이 아니다’라는 시행사의 주장을 반박하는 데 집중했습니다.

사용승인은 행정절차상 이루어진 것일 뿐이고, 이 사건에서 중요한 것은 분양계약에 따라 수분양자가 실제로 입주하여 정상적인 생활을 할 수 있을 정도로 공사가 완료되었는지 여부라는 논리를 제시했습니다.

이를 입증하기 위해 당시 입주예정자들이 참여하고 있던 단체 카카오톡방의 자료를 면밀하게 검토했습니다. 그 과정에서 사용승인일 이후에도 각종 마감공사가 계속 진행되고 있었다는 사실을 확인할 수 있는 사진과 대화내용 등 관련 자료를 확보했습니다.

로어스는 이러한 자료를 시기별로 정리하여 사용승인이 내려졌다는 형식적인 사실과 달리 실제 현장에서는 공사가 완료되지 않았고, 수분양자들이 현실적으로 입주할 수 있는 상태가 아니었다는 점을 구체적으로 입증했습니다.